[부동산] 완벽한 일시적 1가구 2주택 갈아타는 방법

서론

더 좋은 집으로 이사 가고 싶은 욕망은 누구에게나 있다. 20평대에 사는 신혼부부가 아기 생기면 30평에 이사 가야 하고, 지방에 사는 사람은 수도권으로 옮기고 싶어 한다. 다주택 규제가 여전한 요즘에 똘똘한 한 채로 투자하는 전략은 합리적이다. 문제는 1 주택자가 이사 갈 때, 잠깐이지만 집 2채를 보유하는 상황이 생기고 만다. 즉, 일시적 2 주택자가 될 수밖에 없다. 다행히 일시적 2 주택자는 제도적으로 1 주택자로 간주되어 취득세와 양도세 등 세금 혜택을 받는다. 
 

본론 1: 일시적 2주택이 생겨난 이유

 지금 살고 잇는 집을 매도하고 새 집을 매수하면 1 주택자를 유지할 수 있는데, 굳이 일시적 2 주택자가 되는 이유가 무엇일까? 그건 집이라는 특수성 때문이다. 
집에는 집주인이나 세입자가 거주한다. 세입자가 거주하는 경우, 주택임대차보호법으로 세입자는 계약 기간을 보호받을 수 있다. 이런 상황에서 만약에 정부가 '갈아타기'를 하려는 사람을 다주택자로 취급하고 세금을 중과한다면 어떻게 될까? 이사 가고자 하는 사람은 자신의 집을 매도하고 세입자가 없는 빈 집을 매수해야 하는데 시기가 딱 맞아 떨어 지기가 무척 어렵다. 그리고 집을 팔고 가구나 짐들은 창고에 맡기고 숙박업소에 살면서 빈집을 구해야 한다. 국민들이 이러한 불편을 감수할 필요가 없기 때문에 국가에서도 일시적 2 주택을 허용해 주는 것이다. 즉, 먼저 집을 매수하고, 세입자가 나가는 시기에 맞춰서 이사를 가라는 의미이다. 일시적 2 주택은 부득이하게 집을 보유하는 것에 해당하므로 취득세, 양도세, 종부세 등 다주택자 규제에 중과되지 않는 혜택을 받는다.  

"일시적 2주택자의 종전주택 처분 기한 연장"에 대한 정부 발표 (2023년 1월 12일)

위 표는 2023년 1월 12일 기준, "일시적 2주택자의 종전주택 처분기한 연장"에 대한 정부의 발표이다. 
과거에는 종전 주택, 신규 주택이 조정지역/비조정지역 여부에 따라 일시적 2 주택 기간이 달랐고 복잡했다.
하지만 현재는조정지역/비조정지역과 관계없이 일시적 2 주택 기간이 3년으로 변경되었다. 
예를 들어 내가 현재 조정지역에 거주하고 있고 더 넓은 집으로 이사 가기 위해 조정지역 집을 매수했다고 가정해 보자.  
이때는 기존에 살던 집 (종전 주택)을 3년이내에 처분한다는 조건으로 새로 매수한 주택의 취득세, 양도세, 종합부동산세 중과를 피할 수 있다. 
당시 정부는 금리 인상, 주택시장 전반의 거래량 감소 등 요인으로 집을 갈아타려는 일시적 2 주택자의 불편을 해소하고, 급매 및 거래량 감소 등으로 인한 부동산 시장 비활성화 문제를 해결하기 위해 이러한 개정안을 발표했다.   
 

본론 2: 일시적 2주택자가 주의해야 할 3가지

① 욕심 부리다가 매도 시기를 놓친다
세금 중과를 피하려면 일시적 2 주택자는 새로운 주택을 매수하고 종전 주택을 3년 이내에 매도해야 한다.
부동산 상승기에는 기존 주택을 두세 달이라도 늦게 팔고 싶은 마음이 들 수 있다.  그러나 너무 욕심부리다가 집이 제때에 팔리지 못하면 세금 부과로 큰 손실을 입을 수 있다. 그리고 처분 기한이 다가올 때 갑작스러운 정부 규제나 시장 하락이 생긴다면 급매나 심지어 급급매로 매도해야 하는 일이 생길 수도 있다. 따라서 아무리 늦어도 매각 기한 6개월 전에는 매도하기 위해 시장에 종전주택을 내놓아야 한다.
 
② 전세 낀 집을 매수할 때 2+2 계약갱신청구권을 주의하라
전세세입자는 계약갱신청구권으로 전세 계약(2년)이 종료되더라도 2년 더 거주할 수 있다. 집주인이 전세계약기간 만료일 기준으로 6개월부터 2개월 전까지의 실거주를 통보하면 세입자의 계약갱신청구권을 거부할 수 있다. 이러한 점을 유념해서 적어도 전세계약만료 종료 6개월 전에 매수 잔금을 치뤄야 안전하다. 하지만 임차인이 막무가내로 나가지 않겠다고 소송하면 일이 복잡해진다. 매수자가 승소를 하더라도 재판기간이 길어져서 곤란한 처지가 될 수가 있다. 이러한 경우를 대비해서 매수/매도 계획을 세워야 한다.
 
③ 재산세와 종부세를 피하기 위해 6월 1일을 유념하자
부동산 보유 세금으로 재산세와 종합부동산세가 있다. 6월 1일 기준으로 해당 부동산의 보유세를 내야한다. 예를 들어 5월 31일에  집을 매수하면 매수인이 재산세와 종부세를 내야 하지만, 6월 2일에 매수했다면 이전 소유권자가 납부해야 한다.
즉, 6월 1일시점에 해당 부동산 소유권자가 재산세와 종부세를 내게 된다. 갈아타기를 준비한다면 6월 1일 이전에 기존에 살던 집을 매도하고, 6월 1일 이후에 새로운 집을 매수하는 것이 현명하다.
 
참조
1. 정재익 著, "'운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 (실전편)", 2022
2. 행정안전부, "일시적 2주택자의 종전주택 처분기한 연장", 2022.01.12