[부동산] 성공적인 입지 분석 방법

서론

강남의 높은 집값은 유명하다. 특히, 40년 된 압구정 현대아파트는 40억 원을 넘나드는 상황이다. 누구나 구축 아파트보다 신축 아파트를 선호하지만, 압구정 현대아파트처럼 집값을 결정하는 요소가 단순히 '신축'여부에만 결정되는 것이 아니다.

이번 글에서는 집 값을 결정하는 요소가 무엇인지 밝히고자 한다. 

 

본론 1: 압구정 현대아파트가 40억이 넘는 이유

압구정 현대아파트를 예를 들어 입지를 결정하는 6가지 요소를 설명하고자 한다. 

 

① 직장과의 거리 (직주근접)

집을 구할 때 가장 중요하게 보는 요소가 집과 직장과의 거리이다. 특히 강남/서초구는 500인 이상의 기업체 수가 약 200개로 광화문 도심(중구/종로구)과 여의도 도심(영등포구/마구포)을 합친 것과 비슷하다. 강남구에 있는 압구정 현대아파트는 강남 도심의 수많은 기업체와 거리가 매우 가까우므로 집 값이 오를 수 있는 첫 번째 요소를 갖춰있다.

 

② 교통의 편리함

강남은 어느 곳에서나 지하철역과 버스역이 가깝고, 도로가 잘 뚫려 있다. 강남은 기업체가 많은 데다가 거주하는 사람이 많기 때문에 교통이 발달될 수 밖에 없다. 교통의 편리함 또한 집값을 올리는 중요한 요소이다. 압구정 현대아파트는 도보로 3호선과 수인분당선이 있고, 바로 옆에 올림픽대로가 있고, 성수대교와 동호대교가 연결되어 있어서 어디든지 이동하기가 편하다.

 

③ 인프라와 여가시설

압구정 현대아파트 근처에 한강공원, 현대백화점 본점, 갤러리아 백화점을 도보로 이동할 수 있고, 압구정 로데오 거리, 청담 명품거리, 신사동 가로수길과 가깝다. 이러한 인프라와 여가시설이 갖춘 곳은 사람들한테 인기가 많을 수 밖에 없다. 

 

④ 좋은 학군과 사교육

압구정 현대아파트 단지 내에 초등학교, 중학교, 고등학교가 있어서 학생들이 통학하기가 편하고, 학업쉬취도평가 또한 최상위 지역 중 하나다. 유명한 대치동 학원과하고 가까운 거리에 있어서 사교육에 유리하다. 우리나라는 교육열이 높기 때문에 학군이 좋은 곳에 수요가 항상 몰려있다.

 

⑤ 사는 곳의 우월감

위 모든 요소를 수십 년간 쌓아온 강남은 우리나라 대표적인 부촌이 되었다. 그 중에서 부자가 많은 강남 압구정에 산다는 것만으로도 상류층에 진입했다고 느낄 수 밖에 없다. 내가 사는 곳이 나의 명함이자 사회적 지위를 보여주는 시대이므로 강남이라는 이유만으로도 사람들에게 선망의 대상이 될 수 있다.

 

⑥ 재건축의 기대감 

압구정 현대아파트 1~2차는 무려 1976년에 지어졌고, 이후 14차까지 지어졌지만 대부분은 40년을 넘겼다. 앞구정 아파트는 입지가 무척 뛰어나지만 집이 낡았다는 것만이 유일한 단점이다. 만약 재건축으로 이러한 단점까지 없어진다면 그야말로 강남의 대장 아파트가 될 수 있다. 그래서 압구정 현대아파트가 평당 1억 원이 넘는 이유이다. 

 

본론 2: 입지 분석의 체크 리스트

아파트 값은 입지에 따라 결정되고, 입지를 결정하는 요소는 여러가지가 있다. 집을 매수하기 전에 아래의 체크리스트로 입지를 분석하는 것을 권장한다.

• 이 지역의 기업체 수는 어떻게 되는가?
• 이 지역의 향후 아파트 입주량(공급량)이 어떻게 되는가?
• 지하철역, 버스역, 도로 등 교통이 편리한가?
• 학군이 좋으며 주변에 학원가가 있는가?
• 상업 및 인프라 시설이 충분히 갖춰져 있는가?
• 이 집에서만 누릴 수 있는 차별성이 있는가?
• 재건축, 지하철역 개통등 호재가 있는가?

결론

집 값은 '대안의 부재'로 결정된다. 위치가 매우 좋고 편리하거나, 대중의 많은 관심이 집중되는 곳이거나, 이곳에 산다는 것만으로도 우월감을 느낄 수 있다면 집 값이 상승할 수 있다. 이런 모든 요소들을 갖춘 곳은 강남이다. 강남은 애초에 택지지구로 개발되었다는 특징이 있다. 다른 업무지구 (광화문, 여의도)와 다르게 기업체와 주거지역이 함께 들어설 수 있었다. 평일에도, 주말에도 사람이 많으니 교통, 상업 시설, 문화 시설 등 기타 인프라가 발달하게 되어있다. 살기 좋은 지역이 사람들을 끌어들이고, 사람들이 모이니 더욱 인프라가 좋아지는 선순환이 일어난다. 이것이 바로 부동산에서 말하는 입지가 좋은 지역이다. 

 

참조
1. 정재익 著, "'운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 (실전편)", 2022