[재건축, 재개발] 조합원 분양 신청 노하우 및 투자 방법

서론

   어떤 평형의 아파트를 받을 것인지 결정하는 '조합원 분양 신청 기간'은 사업시행인가가 이후 약 3개월 정도 소요된다. 이번 포스팅에서 조합원 분양 신청 노하우와 성공적인 투자 방법을 소개하고자 한다.   

 

본론 1: 손해 없이 조합원 분양 신청하는 방법

   재건축, 재개발 사업에는 큰 평형의 아파트일수록 프리미엄이 상당히 많이 붙는다. 광역시 기준, 25평보다 34평이 최소 1억 원 이상, 34평보다 40평대가 1억 원 이상의 프리미엄이 붙는다. 즉, 조합원이 분양 신청 할 때 가능한 한 큰 평수로 분양받는 편이 유리하다. 하지만 이러한 사실을 모르는 조합원은 항상 있어 왔다. 예를 들어 50평대 아파트나 펜트 하우스를 받을 수 있을 정도로 감정평가액이 높은 물건을 보유한 노부부가 25평형을 신청하는 경우가 그렇다. 자녀가 다 독립하고 굳이 넓은 평수가 필요 없어서 25평형이면 사는데 충분하다는 이야기이다. 틀린 이야기는 아니지만, 투자자인 입장에서는 눈앞에 몇 억이 사라지는 듯한 느낌이 들어 안타까울 따름이다. 반대로 감정평가액이 낮은 주택을 보유한 조합원은 추가 분담금이 걱정되어 애초에 25평형을 선택하는 경우가 있다. 당연히 상대적으로 분담금이 적게 들어가겠지만 프리미엄도 그만큼 적게 붙는다는 사실을 모르기 때문에 이러한 선택을 한다. 

   정말 안타까운 경우는 25평형을 신청해 놓고 분담금이 걱정되어 중개사무소에 매물을 내놓는 것이다. 조합원 분양 신청 이후에는 감정평가액과 상관없이 어떤 평수를 신청했느냐에 따라 프리미엄이 결정된다. 25평형이 아니라 34평형을 분양 신청하고 팔았다면 최소 1억 이상의 더 큰 투자 수익을 얻었을 것이다. 현실적으로 입지 좋은 재건축, 재개발 구역에서 40평대 아파트를 신청한 조합원 매물은 거의 찾아보기가 힘들다. 그만큼 희소성이 있어서 부르는 게 값이라는 이야기이다.    

 

 

본론 2: 조합원 분양 마감 전에 투자 기회가 있다.

   조합원 분양 신청 단계에서 물건을 매수해서 투자 수익을 올리는 방법이 있다. 바로 25평형 (59형)을 신청한 조합원 매물을 매수하는 것이다. 25평형이면 대형 평수에 비해 프리미엄이 적게 붙지만, 분양 신청 기간 3개월 동안에는 평형을 수정해서 재신청이 가능하다. 조합원 분양 신청 기간에는 몇 번이든 다시 분양 신청할 수 있다. 단 이런 물건을 투자하는 경우, 빨리 잔금을 치르고 조합원 분양 신청을 다시 하는 것이 좋다. 아니면 계약 시에 매도인에게 34평형으로 재신청해줄 것을 특약으로 요청할 수 있다. 매수하는 물건의 감정평가액이 작아서 34평형 조합원 분양을 실패할 수도 있지만, 가능성이 있다면 해볼 만한 투자이다. 

   주변 대장 아파트 시세를 이용해서 조합원 매물의 안전마진을 계산할 수 있다. 예를 들어 내가 34평형의 조합원 매물을 9억원에 매수했다고 치자. 최근 주변 대장 아파트의 34평형 매매가가 10억 원에 거래되었다며, 안전마진은 1억 원으로 계산할 수 있다. 조합원 분양 매물은 신축이고 로열동과 로열층에 위치한 덕분에 그 지역의 대장 아파트가 될 것이다. 따라서 부동산 상승장에는 신고가를 경신할 것이고 하락장에는 최후의 순간까지 가격 방어를 해주는 좋은 자산이 되어 줄 것이다. 

 

결론

   여기서 교훈은 내가 아는 만큼 내 자산을 지킬 수 있다는 것이다. 조합원이라고 모든 재건축, 재개발 사업을 꿰뚫고 있는 것은 아니다. 조합은 전체적인 사업의 방향과 결정 사항을 통보하지만, 조합원 개개인의 이익까지 신경 쓰지 않는다. 결국 조합원 개개인이 공부하고 분양을 잘 받아야 투자 수익을 얻을 수 있다. 조합원 분양 단계에서 나의 잘못된 선택이 최소 1억을 날릴 수 있으니 주의해야 한다. 본 글을 요약하자면 아래와 같다. 

• 넓은 평수의 조합원 물건은 좁은 평수의 물건보다 프리미엄이 많이 붙는다. 
• 조합원 분양 신청 기간에 투자한다면, 작은 평수를 신청한 조합원 물건을 매수하는 것이 좋다. 이 기간에는 평형을 수정해서 여러번 신청할 수 있기 때문이다.
• 주변 대장아파트 시세를 이용해서 조합원 분양 매물의 안전마진을 계산할 수 있다. 

   재건축, 재개발 분야에는 사업시행인가 직전에 투자하는 것이 가장 수익률이 좋다. 아래 포스팅에서 그 방법에 대한 자세한 설명이 있으니 참고할 수 있다. 

2023.09.18 - [부동산] - [재건축, 재개발] 사업시행인가 뜻, 기간, 투자방법

[재건축, 재개발] 사업시행인가 뜻, 기간, 투자방법

 

출처

1. 장미진 著, "'5천만 원으로 시작하는 미라클 기적의 재개발 재건축", 2023.02

2. 정지영 著, "대한민국 재건축 재개발 지도", 2021.08