[부동산] 내 집을 실수없이 완벽하게 매수하는 방법

서론

일반인이 집을 사고파는 경험은 많아야 3~4번에 불과하다.

그도 그럴것이 비싼 부동산을 매매하는 일은 누구에게나 부담스럽다. 

하지만 매매과정 자체는 생각보다 간단하니 전체 과정을 살펴보고 주의할 점을 언급하겠다.

 

본문

① 중개사 전화 및 검색

집 사는데 첫 단계는 중개사에게 전화하는 것이다.
한 지역에 최소한 5명 이상의 중개사에게 연락하는 것이 좋다.
그리고 중개사에게 각각 2~3개씩 매물을 추천받도록 하자.
중개사 검색은 네이버부동산을 통해서 찾아보는 것이 좋다. (https://land.naver.com/)

 

② 중개사 만나기 전 사전 조사

중개사와 만나기로 약속 할 때는 하루를 온전히 비우는 것이 좋다.

오전 10시, 오후 1시, 오후 4시 정도로 간격을 두고 서로 다른 중개사를 만나는 것이 좋다.

단, 이때 하루에 한 지역만 가보는 것이 효율적이다. 그래야 해당 지역의 장단점을 제대로 파악할 수 있다.

미리 네이버 부동산, 인터넷 검색으로  지역 호재를 조사하거나 호갱노노같은 어플로 해당 아파트의 정보와 거주민의 리뷰를 찾아보는 것이 좋다. 

 

③ 임장 (현장 조사)

임장은 부동산에서 쓰이는 용어로 직접 해당 지역에 가서 탐방하는 것을 말한다.

(임장과 동일한 뜻으로 '발품판다'라는 용어를 사용한다.)

임장에 대해서는 다음 포스팅에서 자세히 설명하고자 한다. 

여기서 중요한 것은, 집을 매수하기 전에 서로 다른 날에 최소한 세 번은 임장을 해야 한다.

 

④ 물건 매수 결정

한 번 임장만 하고 매수 결정 한 것도 문제지만, 반대로 매수 결정을 못하고 계속 임장만 하는 것도 문제다.

어느 정도 물건을 본 뒤에는 최종 결단을 내리는 것이 현명하다.

 

⑤ 가계약금 송금 및 중개수수료 협상

중개사에게 매수하겠다는 의사를 알리면 가계약금을 보내게 된다.

가계약금은 정식 계약서 작성하기 이전에 다른 사람에게 매물이 넘어가지 않도록 계약금 일부를 보내는 것을 말한다. 

여기서 하나 기억할 점은 가계약금 입금도 법적으로 계약성립으로 간주한다. 즉, 매수자가 일방적으로 계약을 해지할 경우 가계약금을 환불 받을 수 없고, 가계약금을 뺀 남은 계약금도 집주인에게 입금해야 한다. 

따라서 가계약금을 보내기 전에 중요한 사항(매매 일자, 계약금 입금일, 수리 범위, 특약 사항)을 중개사를 통해 집주인과 합의한 후에 가계약금을 입금해야 한다. 

가계약금을 입금한 이후에 계약서 작성할 때 사소한 사항을 일부 조정할 수 있지만, 계약 전체를 바꿔버릴 사항을 요구하면 문제가 될 수 있다. 특히 금액이 큰 부동산 거래인 경우 소송으로 갈 수 있으니 주의해야 한다.

그리고 가계약금을 입금하기 전에 중개수수료를 확정 짓는 것이 좋다. 

많은 사람들이 부동산 중개수수료는 이미 정해진 것으로 오해하지만 충분히 협의할 수 있다.

여기서 중개수수료에 관련된 내용은 문자나 통화 녹음으로 확보해두어야 추후 분쟁 발생을 예방할 수 있다.

 

⑥ 계약서 작성 & 계약금 송금

집주인과 만나서 계약서를 정식으로 작성하는 단계이다. 

가계약금을 보낼 때 합의된 내용을 정식 계약서로 기록한다고 보면 된다.

이 단계에서 본격적인 협상을 해보겠다고 생각하면 옳지 않다.

아직 계약서를 작성 안했다고 자기의 요구사항을 자유롭게 추가할 수 있는 것이 아니다.

잘못되면 계약 자체가 파기되고 서로 소송을 할 수 있으니 주의해야 한다.

계약서를 작성하게 되면 가계약금을 뺀 나머지 계약금을 집주인 계좌로 입금한다. (보통 계약금은 전체 금액의 10%정도 차지한다.)

계약금은 계약서를 차질없이 진행하겠다는 매수인과 집주인의 약속이다. 만약 매수인이 계약을 해지하면 계약금을 모두 포기해야 한다. 반대로 집주인이 계약을 파기할 경우, 계약금 2배를 매수인 계좌로 입금해야 한다. 

예를 들어서 집주인이 계약금 5천만원을받고 계약을 파기하고 싶다면, 매수인에게 5천만원 2배인 1억원을 매수인 계좌로 입금해야 계약을 파기할 수 있다. 반대로 매수인이 계약을 파기하고 싶은 경우 계약금 5천만원을 포기하면 된다.

 

⑦ 중도금 & 잔금 납부

 매수인과 집주인의 협의에 따라 계약금과 잔금 사이에 중도금을 협의할 수 있다.

중도금 설정은 집 소유권 이전에 대한 확실한 약속과 같다고 보면 된다.

즉, 중도금을 계약서에 명시하고 실제 중도금 입금까지 됐다면 이후에는 계약 파기가 불가능하고, 반드시 집주인은 매수인에게 소유권을 이전해야 한다.

만약에 혹시 모를 계약 파기가 염려된다면 중도금을 계약서에 명시하는 편이 좋다.

잔금일에는 매매가격에서 계약금과 중도금을 뺀 잔여 금액을 집주인 계좌로 입금해야 한다. 

(만약에 매수인이 중도금을 납부하고 잔금을 못내게 되면 잔금 이자가 붙게 되고 결국 집은 경매로 넘어가게 된다.)

계약서를 작성하고 잔금일은 2~3달 이후에 이루어지는 것이 보통이지만, 매수인과 매도인의 협의를 통해 잔금일을 정할 수 있다. 때때로 계약일부터 잔금일까지 6개월 이상의 시간이 걸리기도 한다. 

 

마무리

집 매수의 전체과정을 보면 알겠지만, 부동산 계약을 절대로 즉흥적으로 결정해서는 안된다.

계약은 협상의 연속이므로 내 마음이 급하다는 사실을 상대가 알게되면 안된다. 

따라서 급하지 말고 신중하게 부동산 매수를 진행하도록 노력해야 한다.  

 

※ 본 내용은 정태익님의 '운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 (실전편)을 참고했다.