[부동산] 아파트 입지를 분석하는 방법

 

서론

부동산(不動産)은 '움직일 수 없는 재산'이라는 뜻으로, 아파트를 매수할 때 가장 먼저 '입지'를 따져봐야 한다. 그리고 '대장 아파트'라는 말을 들어봤을 것이다. 그 지역에서 가장 비싼 가격의 아파트를 뜻한다. 대부분 사람들이 그런 좋은 아파트를 선호하기 때문에 가격이 높을 수밖에 없다. 지금부터 좋은 입지를 갖춘 아파트의 5가지 조건을 소개하겠다.   

 

본론: 좋은 입지의 5가지 조건

① 직장 거리 (직주근접)

사람들은 출퇴근 시간을 줄이기 위해 직장과의 거리를 가장 우선적으로 생각한다. 그래서 강남은 양질의 일자리가 많기 때문에 집값이 높을 수밖에 없다. 강남의 일자리 수요를 분산하고자 판교 신도시가 설계되었고, 이곳에 여러 대기업이 들어오면서 판교, 분당 아파트 가격이 상당히 올랐다. 이처럼 입지를 볼 때 직주근접을 잘 따져봐야 한다. 

 

② 지하철 (교통)

서울, 수도권에서 지하철이 가장 편리한 교통수단이다. 그중에서 강남까지 빠르게 갈 수 있는 지하철 노선일수록 인기가 많고, 해당 역세권 아파트는 시세가 높다. 대표적으로 인기 많은 지하철 노선은 2호선, 3호선, 9호선, 그리고 신분당선이다. 

교통 호재를 고려한다면 이미 착공한 지하철 노선을 검토하는 것이 좋다. 예를 들어 GTX A노선은 이미 착공하였고 2024년 상반기부터 운영할 계획이므로, 해당 역 근처의 아파트를 알아보는 것이 좋다. 

 

③ 학원가 (학군)

서울, 수도권 아파트는 직주근접과 교통의 영향을 많이 받지만 지방 아파트는 학군의 영향을 많이 받는다. 지방은 도시 규모가 상대적으로 작고 교통 체증이 적어, 보통 자가용으로 30분 이내에 출퇴근할 수 있다. 한 번 형성된 학군은 단기간에 바뀌기 어렵기 때문에 지방에서 학군이 좋은 지역은 인기가 많다. 각 대도시마다 학군이 좋은 대장 아파트 단지가 있다. 예를 들어 대전 둔산동, 광주 봉선동, 울산 옥동, 대구 범어동이 있다.

 

④ 상권

슬리퍼만 신고 백화점, 영화관, 병원 등의 상권을 이용할 수 입지를 '슬세권'이라고 한다. 각 도시마다 슬세권인 지역이 있는데, 충청북도 청주의 복대동 지웰시티, 청주 지웰시티 등이 있다. 이러한 아파트 단지는 각 지역의 대장아파트로 굳건히 지키고 있다.  

 

⑤ 자연환경

위에 소개한 모든 조건들을 갖추고 강이나 공원 등이 있어 자연을 누릴 수 있다면 입지가 더욱 좋아질 수밖에 없다. 같은 아파트 단지더라도 창밖의 자연 전망에 따라 시세가 몇천, 몇억 원까지 차이 날 수 있다. 

 

결론

지금까지 입지를 결정하는 5가지 조건(직장, 교통, 학군, 상권, 자연환경) 들을 살펴보았다. 이러한 조건을 갖춘 입지 좋은 아파트는 가격이 비쌀 수밖에 없다. 역으로 '가격이 비싼 곳은 입지가 좋다'라고 생각해도 무방하다. 이미 모든 요소가 아파트 시세에 반영되었기 때문이다. 

가격을 이용해서 입지 좋은 곳을 찾을 수 있는 방법이 있다. 국민 평수인 34평형을 기준으로 최고 비싼 아파트의  평당 가격(평단가)을 구하고 70%을 곱하면 상위 30% 아파트의 평단가가 나온다. 예를 들어 특정 지역의 평단가가 3,000만 원이면 상위 30%에 속하는 아파트의 평단가는 2,700만 원이 된다. 즉, 해당 지역에서 평단가 2700만 원 이상인 아파트 단지가 좋은 입지인 곳이다.

 

아래 포스팅에는 아파트 현장 조사(임장)하는 방법이 적혀있다.

2023.08.24 - [부동산] - [부동산] 빈틈없이 집 임장하는 방법

[부동산] 빈틈없이 집 임장하는 방법

 

참조
1. 장미진 著, "'5천만 원으로 시작하는 미라클 기적의 재개발 재건축", 2023.02