주택 수에 따른 재건축, 재개발 투자 방법

서론

아무리 좋은 재건축, 재개발 투자법이라도 나의 상황에 맞게 투자하는 것이 중요하다. 특히, 보유한 주택 수에 맞게 투자 전략을 짜야한다. 이번 포스팅에서 무주택자, 1주택자, 다주택자에 따라 어떻게 재건축, 재개발 투자해야 할지 정리해보았다. 
 

본론 1: 무주택자가 투자하는 방법

청약점수가 낮고 투자금도 많지 않을 때 재건축, 재개발 공부를 하는 것이 좋다. 적은 투자금으로 사업 초기 단계인 조합설립인가 및 사업시행인가 단계의 매물을 매수할 수 있다. 점차 사업이 진행되면서 매물 시세가 올라가고, 헌집이 점점 새집으로 변화된 모습을 볼 수 있다. 그리고 무주택자는 분담금의 최대 60~70%까지 조합에서 무이자로 대출 받을 수 있다. 
 

본론 2: 1주택자가 투자하는 방법

재개발 지역의 경우 주변 기반시설이 낙후되어 있어서 실거주하기가 쉽지 않다. 하지만 재건축 아파트는 이미 주변 인프라가 발전되어 있어 실거주가 가능하다. 따라서 실거주를 고려한다면 재건축 아파트를 투자하는 것이 좋다. 서울 대치동의 은마아파트를 떠올려 보면, 그 곳은 교육, 고통, 상권, 일자리 등 모든 인프라가 개발되어 있다. 내가 가고 싶은 입지의 재건축 예정 아파트를 찾아보는 것이 좋다.
아니면 재개발 지역의 조합원 입주권을 매수하는 방법이 있다. 관리처분인가 이후 물건을 매수하면 조합원 입주권을 얻을 수 있다. 입주권을 매수하면 5~6년 뒤에 상급지의 대단지 신축 아파트에 입주할 수도 있다. 그리고 입주한 뒤에 3년안에 종전 주택을 매도하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 
 

본론 3: 다주택자가 투자하는 방법

다주택자의 가장 큰 고민은 세금이다. 특히, 주택 수에 따라 세율이 중과되는 종합부동산세가 부담스러울 수 밖에 없다. 종부세는 인별 과세로, 현재 1주택자는 12억 원, 2주택자는 9억 원의 기본 공제가 적용된다. 세율이 과거보다 낮아졌지만 매년 내야 하는 종부세는 부담일 수 밖에 없다. 이때, 재건축, 재개발 투자를 해서 종부세를 줄일 수 있다. 집이 허물어지고 토지만 남아있는 입주권을 매수하면 된다. 재건축, 재개발 구역의 토지는 공시지가가 5억 원이 넘는 일은 거의 없다. 공시가격이 높은 아파트 여러 채를 매수하는 대신에 재개발 지역의 입주권을 매수해서 종부세 부담을 줄일 수 있다.
 

 결론

내 상황을 정확히 파악해서 재건축, 재개발 투자 전략을 세울 수 있다. 특히, 무주택자라면 가능성이 희박한 청약에 매달리는 것보다 재건축, 재개발 투자하는 것이 더 현실적이다. 청약과 마찬가지로 재건축 투자도 대단지 신축아파트에 입주할 수 있고, 성공 가능성도 훨씬 높다. 1주택자에게도 재건축, 재개발 투자를 해서 상급지로 갈아탈 수 있다. 그리고 다주택자에게 종부세 부담을 줄일 수 투자가 될 수 있다. 
 
아래 포스팅에서 일시적 1가구 2주택 갈아타는 방법에 대해 참고할 수 있다.
2023.08.26 - [부동산] - [부동산] 완벽한 일시적 1가구 2주택 갈아타는 방법

[부동산] 완벽한 일시적 1가구 2주택 갈아타는 방법

출처

1. 장미진 著, "'5천만 원으로 시작하는 미라클 기적의 재개발 재건축", 2023.02
2. 이다인 기자, "하반기 달라지는 부동산제도… 다주택자 취득세·종부세 중과완화", 하우징 헤럴드, 202.06.05