[부동산] 집값 시세 분석 및 예측하는 방법

서론

부동산 가격이 떨어져 있는 지금 시기가 오히려 투자의 적기일 수 있다. 하지만 사전조사 없이 섣부른 부동산 투자는 독이 될 수 있다. 그리고 기본적으로 부동산 가격은 도시마다 가격이 상승하기도 하고 하락하기도 한다. 따라서 향후 시세가 오를만한 지역을 정확하게 예측하고 집을 매수하는 것이 부동산 투자에서 매우 중요하다. 이번 글을 통해 객관적으로 부동산 시세를 예측하고 분석하는 방법을 소개하고자 한다. 

본론: 집값을 예측하는 주요 요인

아래 방법들은 핸드폰 어플 (아실, 부동산 지인)로 간단하게 할 수 있다. 
 
① 매매/전세 지수
아실의 메인에 '가격변동'을 누르면 아래 그림과 같이 매매/전세 가격변동을 알 수 있다.
파란 선은 매매가격지수, 빨간 선은 전세가격지수이다. 여기서 가격지수는 2022년 1월 10일 기준으로 100으로 설정됐다. 예를 들어, 기준일인 2022년 1월 10일 매매가가 10억이면 2023년 5월 매매가격지수는 90이기 때문에 매매가가 9억으로 추정할 수 있다 (아래 그림 참고). 

보통 전세가가 오르면 매매가도 따라 올라가게 되어 있다. 즉, 전세가는 매매가의 선행지표이다.
아래 그림에서 2019년~2022년까지 전세가지수가 매매가지수보다 높으므로 집 값이 상승할 수 있었다. 하지만 2022년 1월부터 전세가지수와 매매가지수가 동일하게 움직이고 있으므로 급격한 집값 상승은 당분간 기대하기가 어렵다. 

특정 지역 매매/전세 가격변동

② 수요/공급 물량
자본주의 시장에서 수요와 공급은 상당히 중요하다. 아무리 시장에 좋은 물건이 나와도 공급이 많아지면 가격이 떨어질 수밖에 없다. 이는 부동산도 마찬가지이다.
아실 어플의 메인에서  '공급 물량'을 누르면 아래 그림과 같이 아파트 공급물량을 확인할 수 있다. 빨간 점선은 적정수요 가구수, 파란 막대는 입주 물량(공급 물량)의 가구수, 빨간 막대는 향후 공급될 입주 물량 가구수를 나타낸다. 아래 그림에서 특정 지역은 적정수요보다 향후 입주물량이 더 많은 것을 확인할 수 있다. 수요보다 공급이 더 많기 때문에 집값 상승에 안 좋은 영향을 줄 수 있다. 하지만 2021~2022년에는 공급량이 많았지만 전국적인 부동산 열풍 때문에 집값이 많이 상승했다. 이처럼 외부요인으로 인해  집 값이 변화될 수 있으니 수요/공급 지표를 절대적으로 맹신하기에는 곤란하다. 단, 지방 소도시 경우에는 대장 지역이 금방 바뀔 수 있으니 수요/공급 지표를 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다.

특정 지역 아파트 공급 물량

아래 그림과 같이 향후 공급될 입주물량의 위치 및 상세 정보도 아실 어플에서 확인할 수 있다.

아파트 공급 물량 위치

 
③ 미분양
투자의 흐름을 확인할 때 미분양도 중요한 요소이다. '부동산지인' 어플을 통해 특정 지역의 미분양 수를 쉽게 확인할 수 있다. 어플 메인에서 '입주'-'미분양'을 누르고 원하는 지역을 선택하면 확인할 수 있다. 아래 그림에서 보라색 선은 전체 미분양 세대수, 회색 막대는 준공 후 미분양 세대수를 나타낸다. 아래 그림처럼 특정 지역에서 2022년부터 미분양 세대수가 증가했다. 새로 지어진 아파트가 안 팔린다는 말은 그만큼 매수 심리가 얼었다는 뜻이니, 투자에 신중할 필요가 있다. 

특정 지역 미분양 현황

 ④ 나머지  (인구변화, 거래량, 학군)
위에 언급된 요소만큼은 아니지만 집값에 영향을 주는 나머지 요소들은 다음과 같다.
인구 유입은 집 값 흐름에 영향을 줄 수가 있다. 아래 그림과 같이 '아실' 어플 메인에서 '인구변화'로 확인할 수 있다. 특정 지역에 인구수가 떨어지면 아무래도 수요에 불리할 수 있다.

특정 지역 인구 변화

'아실' 어플에서 특정 지역의 부동산 거래량 수를 확인할 수 있다. 아래 그림처럼 경기도 특정 지역에서 부동산 거래량이 2021~2022년에는 줄어들었지만 2023년부터 거래량이 증가한 것을 확인할 수 있다. 2023년 1월부터 시행된 특례보금자리론 주택담보대출에 기인하여 수요가 증가한 것으로 보인다.  

특정 지역 거래량

자녀가 있는 가정에게 학군은 중요한 요소이다. '아실' 어플 메인에서 '학군비교'를 클릭해서 아래 그림과 같이 특정 지역 학군을 확인할 수 있다.  예를 들어 경기도 안양시 만안구는 경기도 평균에 비해 높은 학군 수준을 가지고 있다. 

특정 지역 학군 수준

결론

지금까지 집값 흐름을 분석하는 방법에 대해 알아보았다. 대표적인 요인으로 매매/전세 지수, 수요/공급 물량, 그리고 미분양 가구수가 있다. 핸드폰 어플로 소개한 방법들을 쉽게 할 수 있으니 집을 매수하기 전에  반드시 시세 흐름을 확인해 보도록 하자. 

 

아래 포스팅은 부동산 입지 분석하는 방법을 소개하였다.  

2023.08.27 - [부동산] - [부동산] 성공적인 입지 분석 방법

[부동산] 성공적인 입지 분석 방법

 

참조
1. 정재익 著, "'운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 (실전편)", 2022.03

2. 장미진 著, "'5천만 원으로 시작하는 미라클 기적의 재개발 재건축", 2023.02