[부동산] 재건축, 재개발 장점 및 기본 원리

서론

한 번에 많은 돈이 드는 부동산 투자는 쉬운 분야가 아니다. 특히, 재건축, 재개발 투자는 '시간이 오래 걸린다', '공부할 것이 많다', '리스크가 크다' 등의 부정적인 이야기가 많아 투자하기가 망설여진다. 하지만 사람은 무슨 일이든 잘 모르면 두려움부터 앞서는 특성이 있다. 무언가를 알게 되면 자신감을 얻게 되는데, 이번 글을 통해 재건축, 재개발의 장점을 소개하고, 재개발, 재건축의 잘못된 인식을 바로잡고자 한다.   

 

본론 1: 재건축, 재개발의 4가지 장점

1. 적은 투자금으로 시작할 수 있다. 

재건축의 대표적인 지역인 은마아파트, 한남뉴타운, 성수전략정비구역 재개발 물건은 여전히 비싸지만, 경기도나 지방 광역시로 가면 재개발, 재건축 매물을 34평형 기준 총 8~10억원면 살 수 있다. 총매매가가 그렇다는 이야기이고, 초기에 드는 투자금은 상당히 적다. 재건축, 재개발이 아직 시작도 하지 않은 구역은 투자금 1~2천만 원에도 매수할 수 있다. 저렴한 만큼 사업이 잘 되었을 때 수익은 커진다. 하지만 첫 단계일수록 리스크가 크니 주의해야 한다.

 

2. 2~3년 안에 투자 수익을 낼 수 있다.

재건축, 재개발은 여러 단계에 따라 진행된다. 따라서 초기에 매수한 물건이 중간에 수익이 나면 적당한 시기에 매도하면 된다. 즉, 재건축, 재개발 투자 기간은 아파트 갭 투자와 같거나, 오히려 짧을 수도 있다. 재건축, 재개발 물건은 매수하고 시간이 지나면 새 건물이 되지만, 이미 지어진 아파트는 시간이 지나면 더 낡은 아파트가 된다. 그래서 재개발, 재건축 지역의 의 오래된 빌라의 평당 가격이 인근 아파트보다 높게 형성된 경우가 있다. 

 

3. 안전 투자가 가능하다.

재건축, 재개발 진행 과정에서 안전한 단계의 매물을 매수하면 리스크를 상당히 줄일 수 있다. '사업시행인가' 단계에 이르면 전체 사업의 50%정도 진행된 것이고, 사업이 무산될 확률이 극히 적다. 그다음 단계인 관리처분인가에 매수하면 정말 안전한 투자가 된다. 물론, 사업 후기 단계의 매물일수록 투자금이 올라간다. 어느 시기에 매물을 매수할지는 투자자에 달려있으므로, 꾸준한 재건축, 재개발 공부가 중요하다. 

 

4. 생각보다 공부하기 쉬운 투자다.

재건축, 재개발 투자가 어렵다는 선입견이 있는데, 절대 그렇지가 않다. 생소한 용어가 몇 개있지만, 개념 자체는 어렵지 않고 꾸준히 공부하다 보면은 익숙해진다. 한 10여 개 용어와 재개발 단계를 숙지하면 투자하는데 아무런 어려움이 없다. 

 

본론 2: 재건축, 재개발 투자의 기본 원리 2가지

1. 재건축, 재개발 구역에 주택을 사면 무조건 새 아파트를 받을 수 있다.

청약 점수가 0점 이더라도 재건축, 재개발 아파트를 사는 순간, 이미 새 아파트에 청약 당첨된 것이나 다를 바 없다.

 

2. 재건축, 재개발 지역에 주택을 사면 '조합원' 자격을 얻을 수 있다. 

조합원이 되면 청약을 통한 일반 분양보다 상당히 낮은 가격에 아파트를 매수할 수 있다. 즉, 내가 산 주택의 감정평가액과 조합원 분양가의 차액만큼 자금을 준비하면 된다. 그리고 재건축, 재개발 주택을 매수하고 실제로 거주하지 않더라도 조합원 자격을 얻을 수 있다. 

 

결론

모든 것은 어렵다고 생각하면 어렵고 쉽다고 생각하면 쉬워진다. 막상 재건축, 재개발에 대해 조금 알아봤는데, 전혀 두려울 필요가 없다. 그리고 부동산 하락기일 때 무엇보다 싸게 구입할 수 있는 것이 재건축, 재개발 매물이다. 반대로 부동산 상승기일 때 투자 수익이 많이 남는 것도 이 쪽 분야이다. 적은 투자금으로 공부한 만큼 큰 수익을 낼 수 있으니 매력적인 투자가 아닐 수가 없다. 

 

아래 포스팅에서 재건축, 재개발의 자세한 설명을 볼 수 있다.

2023.08.31 - [부동산] - [부동산] 재건축, 재개발 절차 및 과정, 주의사항

[부동산] 재건축, 재개발 절차 및 과정, 주의사항

 

참조
1. 장미진 著, "'5천만 원으로 시작하는 미라클 기적의 재개발 재건축", 2023.02