[재개발] 토지 입주권 받기 위한 조건, 자격 및 투자 장점

서론

 

   재건축 사업에서 토지만 있으면 입주권을 받을 수 없지만, 재개발 사업에서는 조건만 충족하면 토지만 보유해도 새 아파트 입주권을 받을 수 있다. 이번 포스팅에서 재개발 토지 소유자의 입주권 조건, 자격 및 투자 장점을 설명하고자 한다. 

 

본론

   재개발 구역의 토지 투자는 여러 장점이 있다. 토지 취득세는 4.6%이고 주택수와 관계가 없어 다주택자가 투자하기에 유리하다. 그리고 토지는 종부세를 납부할 만큼 공시지가를 넘어서기 쉽지 않으므로 종부세 걱정을 안 해도 된다. 매수부터 보유까지 세금 걱정이 없는 현명한 투자라 불릴 수 있다.

   재개발 구역에서 토지를 보유해도 새 아파트 입주권을 못 받을 수 있다. 토지의 크기가 정해진 기준에 마달할 경우에는 입주권이 나오지 않는다. 서울시 기준으로 90미터 제곱 미만인 경우 새 아파트를 받을 수 없다. 30~60미터 제곱은 무주택자에게만 입주권이 나온다. 30미터 제곱 이하는 현금 청산 대상이다. 이러한 기준은 지방자치단체마다 다르므로 매수할 때 반드시 시구청에 물어보고 중개사나 조합에 한 번 더 확인해봐야 한다. 그리고 한 필지의 토지를 다 갖고 있어야 입주권을 받을 수 있는 것은 아니다. 지분 토지를 매수해도 새 아파트를 받을 수 있다. (마찬가지로 지자체마다 기준이 다르므로 반드시 확인이 필요하다.) 

   토지의 크기가 부족한 경우, 추가 매수를 통해 부족한 크기의 토지 면적을 채우면 입주권을 받을 수 있다. 재개발 사업이 진행될수록 부족한 토지를 매수하려는 수요가 증가함으로, 작은 토지더라도 가치가 훨씬 올라간다. 실제로 서울의 한 재개발 구역에서 아파트도 나오지 않은 30미터 제곱 토지가 프리미엄만 3억 원이 넘어간 적이 있다고 한다. 앞으로 10년 가까이 재개발 사업이 진행되는 동안 공시지가와 시세는 계속 올라갈 테니 그 토지 소유자는 굳이 팔 생각이 없다고 한다.      

 

결론

   지금까지 재개발 토지 투자의 장점, 조건 및 자격에 대해 설명했다. 요약하자면 아래와 같다.

• 재개발 토지는 취득세와 종부세 부담이 상대적으로 적으므로 다주택자에게 유리하다. 
• 서울시 기준 토지 크기가 90미터 제곱 미만이면 입주권을 받을 수 없다. 30~60 미터 제곱은 무주택자에게만 입주권이 나온다. 30미터 제곱 이하는 현금청산 대상이다.
• 토지 크기가 부족한 경우, 추가 매수를 통해 토지를 채우면 입주권을 받을 수 있다.

   재개발 토지 투자는 상가 투자와 유사한 점이 많다. 아래 포스팅에서 재개발 상가 투자에 대해 자세히 알 수 있다. 

2023.10.01 - [부동산] - [재건축, 재개발] 상가 조합원 현금청산 유의사항

[재건축, 재개발] 상가 조합원 현금청산 유의사항

출처

1. 장미진 著, "'5천만 원으로 시작하는 미라클 기적의 재개발 재건축", 2023.02