서울시 강남구 재건축 아파트 현황

서론

   토지거래허가구역이 강남구의 재건축 단지의 권역을 나누기에는 유용하다. 따라서 강남 재건축 사업 현황을 토지거래허가구역 기준으로 살펴보고자 한다. 지도에서 한강과 붙어있는 압구정동을 1선, 그 아래로 청담동을 2선, 삼성동을 3선, 마지막으로 대치동을 4선으로 나누었다. 이 숫자의 순서가 강남구 시세의 순서이기도 하다. 본 포스팅은 2023년 10월 기준으로 서울시 강남구 재건축 아파트 현황을 설명한다. 

강남구의 법정동

본론

   ① 1선: 압구정동

   먼저 1선인 압구정동은 2020년 하반기에 대한민국 부동산 시장의 뜨거운 감자였다. 2020년 6·17 대책으로 '재건축 조합원 2년 실거주' 의무 요건 법안을 통과되기 이 전에 서둘러 조합설립인가를 받으려는 움직임이 활발했기 때문이다. 그래서 미성 1·2차를 제외한 모든 압구정동 재건축 추진 구역에서 조합설립인가를 받았다. (참고로, 2021년 7월 '도시 및 주거환경정비법' 개정안에서 실거주 의무요건은 폐기되었다.) 결국, 신축이 아니지만 평당 1억 원의 시세를 뚫은 압구정동은 이제 누구나 살 수 있는 곳이 아닌 부유층만이 살 수 있는 동네가 되어버렸다. 

미성1, 2차 (추진위), 압구정 현대 (조합설립), 압구정 한양1, 2, 5, 7, 8 (조합설립)

   ① 2선: 청담동

   2선인 청담동에는 강남구에서 재건축 절차가 가장 빠르게 진행되고 있는 삼익아파트와 홍실아파트가 있다.

삼익아파트는 롯데건설이 시공을 맡아 청담르엘이라는 이름으로 분양을 앞두고 있다. 홍실아파트는 대림아크로라는 이름으로 이주 및 철거 단계를 거치고 있다. 여기서 홍실아파트는 1:1 재건축을 진행하고 있으므로 조합원 분양분 이상으로 세대수를 늘릴 수 없어 일반 분양을 받지 않는다.  

청담 르엘 아파트

    ③ 3선: 삼성동

   3선인 삼성동에는 현재 재건축을 진행 중인 구역이 없다. 하지만 현대자동차그룹 삼성동 글로벌비즈니스센터(GBC)와 영동대로 복합환승센터가 들어선 이후 하루 60만 명의 유동인구가 발생하므로 삼성동의 가치는 점점 상승할 것이다. 

 

   ④ 4선: 대치동

   4선인 대치동에서 지하철 3호선 도곡역~대치역 주변의 단지들은 재건축 움직임이 잠잠한 상태이다. 예외적으로 은마아파트는 1979년에 지어져 2010년에 안전진단을 통과하고 최근에 조합설립인가(2023년 9월)를 통과했다. 은마아파트 바로 왼쪽에 일명 '우선미'라 불리는 우성, 선경, 미도 아파트가 있다. 학군, 인프라, 직주근접까지 다 갖춰져 있고, 현재 미도아파트는 강남 1호 '신속통합기획'으로 재건축 추진 중이다. 서울시가 2023년 1월에 층수 규제를 폐지하는 내용의 ‘2040 서울플랜’을 발표하고 재건축을 진행 중인 단지들은 층수 계획을 변경하고 있다. 그래서 미도 아파트는 기존 35층에서 50층으로, 은마아파트는 49층으로 변경 절차를 추진한고 있다.

개포 우성, 선경, 미도, 은마아파트

   대치동은 국내 최대 규모의 학원가가 형성되어 있다는 장점이 있다. 이러한 대치동에 재건축 사업이 50% 이상 진행된 구역이 있다. '우쌍쌍'이라고 불리는 대치 우성 1차, 대치 쌍용 1·2차 아파트이다. 2040 서울플랜으로 쌍용 1차 아파트는 49층으로 층수 상향에 나서서 재건축 기대감이 커졌다. 쌍용 2차는 4개 동 364 가구에 불과하지만 2018년 대형 건설사의 치열한 경쟁 끝에 현대건설이 시공권을 가졌다. 그래서 현재 '디에이치 로러스'라는 새 단지명으로 재건축을 추진하고 있다. 가장 북쪽에 있는 대치 우성아파트는 사업 단계가 비슷한 "우쌍쌍' 세 단지를 통합하여 2500 가구 대단지로 사업을 추진하고자 했다. 하지만, 조합에서 잡음이 발생하여 상황이 급변했고 '우쌍쌍' 통합 논의는 어려워진 상황이다. 

 

은마 (조합설립, 2023.9.27), 대치우성 1차(사업시행), 대치쌍용1, 2차(사업시행)

   ⑤ 나머지: 개포동, 일원동, 수서동

   강남구에서 토지거래허가구역이 아닌 나머지 구역은 개포동, 도곡동, 일원동이다. 즉, 그 구역의 물건들은 실제로 거주하지 않고 전세 끼고 매수할 수 있다. 개포동에서는 주공 아파트들이 래미안블레스티지 (래미블), 디에이치아너힐즈 (디아힐), 개포프레지던스자이 (개자프)로 변하였다. 현재 재건축 추진 중인 디에이치퍼스티어아이파크는 2024년 입주 예정이다. 이러한 막강한 신축 아파트로 거듭나고 이어서 개공주공 5·6 ·7단지로 넘어가는 추세이다. 강남구에서 조합설립 이전 단계의 물건을 찾는다면 일원동과 수서동을 찾아보는 것이 좋다. 특히, 일원동과 수서동은 노후계획도시에 선정되어 안전진단 완화 및 용적률 상향 조정되었다. 즉, 재건축 사업성에 더욱 유리한 구역이 되었다.

결론

   강남구에서 재건축 안전마진 기준을 래미안대치팰리스로 정하는 것이 좋다. 재건축, 재개발 단지의 가격은 주변의 대장 아파트 시세와 거의 비슷해지기 때문이다. 그리고 강남구의 시세는 천장 없이 계속 오를 가능성이 높다. 특히, 강남은 우리나라 재건축 축을 움직이는 지역이라는 걸 인지하며 지속적으로 관심갖는 것이 좋다. 

 

  강남구는 현재 투기과열지구로 지정되어 있다. 아래 포스팅에서 투기과열지구 재건축 투자의 주의사항을 알 수 있다.  

2023.10.10 - [부동산] - [재건축, 재개발] 투기과열지구 투자 조합원 지위 양도 조건

[재건축, 재개발] 투기과열지구 투자 조합원 지위 양도 조건

 

출처

1. 정지영 著, "대한민국 재건축 재개발 지도", 2021.08

2. 중앙일보, "재건축 조합원, '2년 실거주' 안해도 새 아파트 입주권 받는다", 2021.07.12

3. 뉴스핌, "대치 은마아파트 27년 만에 조합설립인가...재건축 본궤도", 2023.09.27

4. 매일경제, "학군 1번지 대치동 ‘우쌍쌍’…은마보다 덜 유명? 사업 속도는 ‘우등생", 2023.07.10

5. 서울경제, "임대주택 너무 많다"…대치 미도 신통기획 제동 걸리나", 2022.11.29

6. 경향신문, "‘1기 신도시’ 밑그림 나왔다…안전진단 면제·용적률 500%허용", 2023.02.07