[부동산] 상가 투자 노하우 및 주의사항

서론

상가 투자는 시세차익이 목적이 아니라, 월세 수입이 필요한 사람에게 적합하다.  직장 은퇴자나 건강상의 이유로 더 이상 근로소득이 어려운 사람들이 상가 투자에 적합하다. 혹은 다주택자 규제를 피해서 추가적으로 부동산 투자하고 싶은 사람들이 상가 투자에 관심을 가진다. 상가는 주택 수에 포함이 안되기 때문에 주택 규제에 한결 자유롭고 부동산 정책의 영향을 상대적으로 덜 받는다. 이러한 이유로 주택 투자로 성공한 사람들이 마지막에는 결국 상가나 빌딩 투자에 관심을 갖는다.
 

본론 1: 상가투자, 초보자에게 위험하다.

상가투자는 보통 사람들에게 생소한 분야이기 때문에 부동산 초보 투자자가 상가 투자부터 시작하는 것은 위험하다. 상대적으로 쉬운 아파트 투자를 먼저 한 다음에 상가 투자로 전향하는 것이 좋다. 대다수 사람들이 오랜 시간 주택에 거주한 경험이 있는 만큼 집에 대해서는 준전문가라고 할 수 있다. 하지만 그에 비해 가게를 차리거나 상가를 임차해 본 경험이 있는 사람들이 상대적으로 적다. 경험적 측면만 따지더라도 상가는 주택보다 어려운 투자일 수밖에 없다.
또한 상권을 잘못 분석해서 오랜 기간 동안 임차인을 들이지 못하면 큰 손실을 볼 수밖에 없다. 월세를 낮춰 임차인을 구하는 것도 쉬운 선택이 아니다. 월세 수익에 따라 상가의 매매가도 같이 정해지기 때문에 월세를 낮추기 쉽지 않다. 그리고 한번 정해진 월세는 개정된 2018년 상가임대차보호법에 따라 10년간 월세 상승이 제한되기 때문에 차라리 공실로 두더라도 월세를 낮추기 어려운 일도 생긴다.
 

본론 2: 상가 투자를 성공하기 위한 4가지 주의사항

상가 투자를 성공하기 위해서는 최대한 리스크를 줄이는 것이 중요하다. 지금부터 상가 투자를 시작하기 전에 미리 알아야 할 최소한의 주의사항을 설명하겠다. 
 
① 임차인 입장을 생각하라
임차인이 내 상가에서 충분히 장사가 되어야 임대료를 받을 수 있다. 임차인이 내 상가에서 돈을 못 벌면은 월세를 감당하지 못할 테고, 결국 내 상가는 공실이 될 수밖에 없다. 그러므로 상가 투자하기 전에 임차인의 입장을 바꿔 생각해봐야 한다. 여기 상가에서 장사하면 임차인이 돈을 잘 벌 것인가? 어떤 업종으로 장사해야 매출이 높을까? 등 임차인의 입장에서 생각해 보는 게 상가 투자의 기본이다.
 
② 월세는 매출의 10%이다. 
장사하는 업종에 따라 다르겠지만 보통 매출액의 10% 이상이 월세로 지불된다. 상가 투자를 할 경우 내가 얼마를 임대료로 받을지 목표를 정해야 하는데, 이 또한 임차인 입장에서 생각해봐야 한다. 정확한 월세 시세를 파악하기 위해 내가 구매하려는 상가 주변에 장사하는 업종의 매출을 조사해 보는 것이 좋다. 그 조사를 통해 내가 목표하는 월세를 감당할 업종이 무엇인지, 월세가 너무 높은 게 아닌지 대략적으로 판단할 수 있다. 만약 내가 구입하려는 상가에서 장사가 잘 될 업종이 떠오르지 않거나, 생각했던 업종의 경쟁 가게가 이미 주변에서 장사하고 있다면 목표한 임대료를 받기가 어려울 수 있다.
 
③ 반드시 현장 조사를 한다.
상가 투자도 주택 투자처럼 반드시 여러 번 현장에 가봐야 한다.  현장에서 반드시 확인해야 할 항목은 아래와 같다.

• 사람들이 주로 다니는 동선인지 확인
• 공실 여부 확인
• 경쟁하는 업종의 가게 수 확인
• 장사하기 좋은 곳인지 확인

출퇴근한 길을 떠올려 보면 아마 거의 같은 길로 다녔을 거다. 그만큼 사람들은 주로 다니는 길을 잘 벗어나지 않는다. 특히 아파트 단지에는 사람들이 주로 이동하는 동선이 따로 있다. 같은 아파트 상가더라도 주 동선에 해당하는 곳과 아닌 곳은 매출에 큰 차이가 있을 수밖에 없다. 
그리고 공실 여부도 확인해야 한다. 내가 매수하려는 상가는 물론 주변 상가도 돌아다니면서 공실을 확인해야 한다. 공실이 많으면 그 동네 상가의 월세가 그만큼 너무 비싸다고 평가받고 있을 가능성이 높다. 즉, 내가 목표한 월세만큼 받을 가능성이 떨어진다.  
내 목표 월세를 낼 수 있는 업종을 생각하고 주변에 경쟁 업종이 있는지, 그리고 장사가 잘되고 있는지 확인해야 한다.
마지막으로 현장에 방문해서 내가 임차인이라면 정말 여기서 장사하고 싶은지 확인하는 것도 필요하다. 
 
④ 신축 아파트 단지의 상가 분양은 피하는 것이 좋다.
신축 아파트 단지의 상가 분양은 새 건물을 매수하는 것이라서 좋은 선택으로 보일 수 있지만 여러 변수가 있어서 피하는 것이 좋다. 먼저 상가 분양가를 너무 높게 책정될 가능성이 있다. 그리고 상권이 아직 형성되기 전이라, 나중에 어떤 업종이 장사가 잘 될지 알 수가 없다. 또한 사람들의 주 이동동선이 어떻게 될지 예측하기도 어렵다. 따라서 입주가 끝나고 3~4년 정도 상권이 형성된 곳이라면 정확한 시세와 주 동선을 파악할 수 있으므로 안전하게 상가 투자를 할 수 있다. 
 

결론

부동산 초보자가 투자하기에 상가 투자는 고려할 점이 많고 리스크도 크다. 그리고 상가는 주택과 다른 관점으로 투자를 해야 한다. 예를 들어서 내가 구매한 상가 근처에 지하철역이 들어선다고 가정해 보자. 주택이라면 호재로 간주되지만 상가는 그렇지 않을 수 있다. 왜냐하면 지하철역 때문에 사람들의 이동 동선이 완전히 달라질 수 있기 때문이다. 그동안 장사가 잘 되던 상가일지라도 갑자기 매출이 급하락 할 수도 있다. 따라서 상가 투자할 때 항상 '임차인이 장사를 잘할 수 있을까'를 중점적으로 생각해야만 한다. 
 
참조
1. 정재익 著, "'운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 (실전편)", 2022