[부동산] 재건축, 재개발 절차 및 과정, 주의사항

서론

   오랜 시간 동안 기다려서 큰 수익을 낼 수 있는 대표적인 분야가 재건축, 재개발 투자이다. 그만큼 여러 위험 요소 및 변수가 있고 투자하기 전에 공부해야 할게 많은 분야이다. 이번 글에서 재건축, 재개발의 기초적인 개념을 설명하고 투자 시에 고려해야 할 주의사항을 짚어보겠다. 

 

본론 1: 재건축, 재개발 차이

구분	재건축	재개발
개념	노후 아파트 → 신축 아파트	노후 주택 → 신축 아파트
대상	30년 이상 된 아파트	소방차가 지나갈 수 없을 정도로 낙후된 지역
기타	민간사업 토지 그리고 건물 모두 소유 안전진단 필수 초과이익환수제	공공사업 토지 혹은 건물만 소유해도 가능 무허가 건물도 조건 충족 시 가능

   재건축, 재개발은 오래된 주거 환경을 개선하고 주택 공급을 하기 위한 사업이라는 공통점이 있다. 하지만 재건축은 30년 넘은 노후 아파트가 대상이고, 재개발은 낡은 주택, 빌라 등이 밀집된 지역이 대상이다. 두 대상 모두 신축 아파트를 건설하는데, 가장 사업성이 좋기 때문이다.

   초과이익환수제는 재개발에는 없고, 재건축에는 있다. 재건축으로 인한 집값 상승분과 사업 비용을 빼고 조합원 당 3천만 원이 넘을 경우, 초과금액의 최대 50%를 세금으로 환수하는 제도이다. 이 제도 때문에 예상보다 재건축 분담금이 늘어날 수 있으니 주의해야 한다. 

 

본론 2: 재건축, 재개발 과정 (5단계)

단계	기간	세부 사항
1단계: 정기구역 지정	2-3년	● 정비 기본 계획 ● 안전진단(재건축) ● 정비구역 지정 ● 추진위원회 구성
2단계: 조합설립인가	1-2년	● 조합설립 인가 ● 시공사 선정
3단계: 사업시행인가	1-2년	● 건축심의 ● 감정평가 ● 조합원 분양
4단계: 관리처분 인가	1-2년	● 이주 및 철거
5단계: 일반 분양 및 조합 청산	2-3년	● 일반 분양 ● 준공 ● 조합 청산

   재건축, 재개발은 문제없이 진행되어도 최소한 10년이 걸리 정도로 여러 단계를 거친다. 전 과정을 쉽게 이해할 수 있도록 5단계로 구분했다.

   처음 정비구역으로 지정된 이후에 소유자들은 조합을 설립한다. 소유자들이 뭉쳐 일종의 회사를 세우는 과정이다. 여기서 조합장이 대표이상 역할을 맡아 각종 절차를 진행한다. 조합 설립을 여부는 소유자의 동의율에 따라 결정된다. 재개발인 경우 토지등소유자(정비구역 안에 토지 및 건물 소유자)의 4분의 3 이상, 토지 면적 2분의 1 이상 동의해야 한다. 재건축인 경우, 각 동별 소유자 2분의 1, 전체 소유자의 4분의 3 이상의 동의가 필요하다.  

   조합 설립인가을 마치면 50%정도 진행된 것이다. 그 이후에 시공사를 선정하고 감정평가를 실시한다. 몇 년이 지난 이후에 관리처분 인가를 받으면 본격적으로 이주 및 철거가 이루어진다. 그리고 아파트 공사를 시작하는데 약 2~3년의 시간이 걸린다. 마지막으로 새 아파트를 입주하고 조합 청산을 하면 모든 과정이 끝난다.

본론 3: 재건축, 재개발 주의사항 3가지

① 생각보다 오랜 시간이 걸릴 수 있다.

   재건축, 재개발은 사업 초기 단계일수록 투자금이 적게 들지만, 사업이 마무리되는데 시간이 많이 걸린다. 특히 조합 설립 단계에서 소유자 각자의 이해관계가 다르기 때문에 동의율이 낮아 사업 진행이 안될 수도 있다. 집을 철거하고 새로 짓는 과정에서 많은 공사 비가 들어간다. 조합원은 그 공사비를 조합원이 보유한 자산 (권리가액)을 빼고 분담금으로 내야 한다. 재건축인 경우, 초과이식환수제 때문에 더 많은 분담금을 낼 수도 있다.

   재건축, 재개발 하면은 새 아파트를 그냥 얻을 수 있다고 생각하는데, 이는 사실이 아니다. 예를 들어 재개발로 400세대 살던 곳이 500세대의 아파트가 지어진다고 하면, 400명이 소유한 땅을 500명이 나눠 가지게 되니 그만큼 지분을 넘기게 된다. 즉, 재건축, 재개발은 조합원이 돈 대신 땅을 주고 새 아파트를 사는 과정으로 이해하면 된다. 이 과정에서 상가 주인이나 임대업자들이 사업을 반대하기도 하고, 분담금에 대한 분쟁이 생기면서 시간이 흘러간다. 다수의 소유자들을 합의하는 일이다 보니 시간이 많이 걸릴 수밖에 없다.    

 

② 투자 수익성을 잘 따져봐야 한다.

   수익성을 따지는데 중요한 5가지 요소는 아래와 같다. 

• 사업 기간을 정확하게 예측한다.
• 용적률, 대지 지분을 확인한다.
• 비례율 (개발이익률)을 확인 한다.
• 재건축에서 초과이익환수제가 있다.
• 어느 단계에서 투자하는지에 따라 매수가가 달라진다.

   내 자금이 오래 묶을수록 수익성이 떨어지고, 사업이 길어질수록 추가 분담금이 생길 수가 있다. 예를 들어서 은마아파트 경우, 재건축 추진한 지 20년이 되었지만 최근에 겨우 조합이 설립되었다. (2023년 6월 28일) 이렇듯 재건축, 재개발은 예상치 못한 돌발 변수가 많아 사업 진행이 더딜 수 있다. 

   용적룰이란 대지 면적에 대한 건물의 각층 면적의 합을 말한다. 재건축에서 용적률이 낮을수록 투자 가치가 높다. 용적률이 낮다는 것은 그만큼 조합원의 대지 지분이 높다는 말이다. 즉, 그 대지지분만큼 더 많은 일반 분양 세대를 확보할 수 있므로 투자 수익이 늘어날 수 있다. 그래서 사람들은 용적률이 낮으면 사업성이 좋다고 평가한다. 

   비례율은 개발이익률이라고도 불린다. 비례율 100%가 넘으면 수익성이 좋고, 100%보다 낮으면 수익성이 낮다. 조합원은 소유한 매물의 감정평가액과 비례율을 곱한 금액인 권리가액으로 보상받게 되므로 재건축, 재개발 투자에서는 비례율이 중요하다. 즉, 비례율이 높은 곳일수록 추후에 내가 내는 분담금이 적어지거나 없을 수도 있다..

   재건축은 재개발에는 없는 초과이익환수제가 있으므로 주의해야 한다. 이러한 제도 때문에 재건축 조합원은 분담금이 늘어날 수도 있다. 그래서 재건축을 반대하는 소유자가 많아져서 재건축 진행에 차질이 생길 수도 있다. 재건축 투자를 한다면 인근 아파트 시세를 조사하여 대략적으로 초과이익 환수제의 영향을 예상하는 것이 좋다. 

   재건축 재개발 단계에 따라 투자금이 달라진다. 초기 단계일수록 투자금이 적지만, 그만큼 시간 많은 시간이 걸리거나 사업이 무산될 수도 있다. 반대로 사업시행인가 이후에 진입한다면 많은 투자금이 들겠지만, 초기 단계보다 사업이 확실하고 더 짧은 기간을 기다리면 된다.

 

③ 조합원 자격을 얻을 수 있는지 확인해야 한다.

재건축, 재개발은 어느 단계에서 매수하는지에 따라 조합원 자격을 못 얻을 수가 있으니 반드시 확인해봐야 한다. 만약에 조합원 자격을 얻지 못하면 매수한 매물의 감정평가대로 현금 청산을 당할 수가 있다. 현금 청상을 당하면 대부분 기대 이하의 보상금을 받게 되니 주의해야 한다. 그래서 재건축, 재개발 투자하기 전에 반드시 조합에 연락해서 조합원 지위가 승계되는지 반드시 확인해야 한다. 

결론

재건축, 재개발 투자는 공부할 것이 많고 초보 투자자가 쉽게 투자할 분야가 아니다. 낡은 물건을 매수해서 큰 이익을 얻는다고 단순하게 생각해서 낭패를 볼 수가 있다. 만약에 투자한다면 적어도 정확한 매물 시세를 조사하고, 조합에 문의해서 조합원 지위 승계가 가능한지 확인해야 한다.   

 

참조
1. 정재익 著, "'운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 (실전편)", 2022.03

2. 김송이 기자, "은마아파트, 20년만에 재건축 조합 설립한다... 창립총회 일정 확정", 조선일보, 2023.06.28