재개발, 재건축의 6가지 차이점 (쉬운 설명)

서론

재개발과 재건축은 옛 건물을 허물고 새로운 아파트를 짓는 공통점이 있다. 하지만 유의미한 차이가 있는데, 그 차이를 이해하다 보면 재건축과 재개발 사업의 특징을 더욱 자세히 알게 될 것이다. 이번 포스팅에서 재건축, 재개발의 6가지 차이를 소개하고자 한다. 

 

본론

 

① 사업지 특징

주변 시설이 양호한지, 열악한지에 따라 재건축, 재개발로 나뉘게 된다. 예를 들어 대치동 은마아파트처럼 주변 시설이 잘 갖춰져 있는 곳이면 재건축을 시행하고, 소방차가 지나갈 수 없는 달동네처럼 주변 시설이 열악하면 재개발로 사업지를 선정한다. 이러한 사업지 선정은 지방자치단체 (지자체)에서 결정한다. 

 

② 조합설립 동의 요건

재건축, 재개발 정비 구역으로 지역 되고 추진위원회가 설립되면, 조합을 설립하기 위해 해당 지역의 토지등소유자(토지, 상가, 주택, 빌라 등 소유자)에게 동의를 얻어야 한다. 재건축, 재개발 모두 토지등소유자에게 4분의 3 이상의 동의를 얻어야 조합을 설립할 수 있다. 여기서 재건축은 아파트 동마다 2분의 1 이상의 찬성을 얻어야 진행할 수 있다. 가끔 한강뷰와 같이 단지 내 특수한 조망권이 포함된 아파트 단지에서 찬성을 못 얻는 경우가 있다. 예를 들어 한강 조망권이 있는 아파트 동에 사는 주민은 재건축 이후에도 한강 조망권을 보장받고 싶을 것이다. 만약에 조합에서 한강 조망권을 보장하지 않는다면 그 동에 사는 주민들은 조합 설립에 찬성하지 않을 것이다. 실제로 2003년 신반포 2차에서 이러한 문제로 재건축 사업이 지지부진했다.

 

③ 조합원 자격

재건축의 경우, 해당 구역에 건물과 부속토지를 갖고 있어야 조합원이 될 수 있다. 보통 아파트를 보유하면 건물과 대지지분을 갖게 된다. 하지만 만약에 땅이나 건물 중 하나만 보유하고 있다면 재건축에서 조합원이 될 수 없다. 

재개발의 경우, 나대지(건물 없는 비어있는 땅) 혹은 도로만 있는 땅, 무허가 건축물을 소유하고 있어도 조합원 자격을 얻을 수 있다. 재건축은 조합을 설립할 때 동의한 자만 나중에 조합원 자격을 부여받지만, 재개발은 조합설립에 찬성하지 않았더라도 조합설립 이후에 모두 조합원으로 인정받는다. 

 

④ 안전진단 여부

재건축 경우, 정비기본계획이 수립되면 안전진단을 통과해야 재건축 구역으로 지정받을 수 있다. 반면 재개발은 안전진단 과정이 없다.

 

⑤ 투기과열지구 전매 제한

전매 제한이란 부동산이나 권리를 일정 기간 제한하는 것을 말한다. 투기과열지구에서는 이러한 전매 제한을 시행하고 있다. 현재 투기과열지구는 강남구, 서초구, 송파구, 용산구이므로 일부 지역에서 전매제한이 시행되고 있다. 재건축은 조합설립인가 이후부터, 재개발은 관리처분인가부터 전매가 제한된다. 물론 그 이후에 매매거래 자체가 가능하겠지만 조합원 지위를 승계받지 못하고 현금 청산의 대상이 될 수가 있다. 그러므로 매물을 매수하기 전에 반드시 조합에 전화해서 조합승계 여부를 물어봐야 한다. 

 

⑥ 재건축초과이익환수제 여부

재건축초과이익환수제는 2018년 1월 1일 이후 관리처부인가를 신청한 재건축 사업에만 적용된다. 준공 이후 조합원의 이익이 3천만 원 이상 넘을 때, 해당 이익의 최대 50%까지 세금으로 징수하는 제도이다. 요즘 부동산 시장이 안 좋은 관계로 정부여당은 주택 공급을 늘리고자 재건축초과이익환수제 부담을 줄이는 법안을 발의했다. 

 

결론

요즘 공급물량 부족 및 원자재 상승으로 인해 아파트 분양가가 상당히 치솟았다. 그리고 부동산 시장이 안좋아서 건설 투자가 안되고 있으며 건설사들은 착공을 기피하고 있다. 즉, 앞으로 최소 2~3년 동안 신축 매물 공급이 안될 것이다. 신축 매물의 희소성이 점점 커질 것이니 지금이야말로 재건축, 재개발 투자하기 좋은 시기인 듯하다.

 

아래 포스팅에서 자신의 상황에 맞는 재건축, 재개발 투자방법을 참고할 수 있다.

2023.09.12 - [부동산] - 주택 수에 따른 재건축, 재개발 투자 방법

주택 수에 따른 재건축, 재개발 투자 방법

 

출처

1. 장미진 著, "'5천만 원으로 시작하는 미라클 기적의 재개발 재건축", 2023.02

2. 박효정 기자, "재건축초과이익환수 부담 줄이나…1억원까지 면제 논의", 연합뉴스TV,  2023.06.20