[재건축, 재개발] 조합설립인가 뜻, 절차, 기간, 투자 방법

서론

   부동산 투자를 하려면 적어도 5천만 원 이상의 현금이 필요하다. 하지만 아파트 한 채가 몇 억이나 하니, 바로 아파트 투자를 하기 힘든 것이 현실이다. 그렇지만 부동산에도 소액으로 투자해서 안전하게 수익을 낼 수 있는 방법이 있는데, 그게 바로 재건축, 재개발 초기 단계에 투자하는 것이다. 그 중에서 조합설립이 되고 투자하는 것이 가장 안전하고 수익성이 좋다. 이번 포스팅에서 조합설립 과정 및 주의사항에 대해 설명하고자 한다. 

 

 

본론 1: 조합이 설립되기까지 과정

구역 지정 → (안전진단) → 추진위원회 설립 → 조합원 75%이상 동의 → 조합설립 인가     

   조합을 세우기 전에 첫 단계로 지자체에서 구역 지정을 해야 한다. 구역 지정은 일종의 '선 긋기'라고 보면 되는데 노후한된 건물이 많은 구역이다. 두번째 단계는 추진위원회를 설립해야 한다. 토지등소유자(물건 소유자) 50% 이상의 동의를 얻으면 추진위원회를 설립할 수 있는데, 이는 크게 어렵지 않다. 세번째 단계로 조합을 설립할 수 있다. 단, 조합을 설립하기 위해서 75% 이상의 동의를 얻어야 한다. 이것은 생각보다 쉽지 않은데, 단 1%를 채우지 못해서 조합 설립을 실패할 수도 있다. 마지막 단계로 추진위원회가 지자체에 조합 설립을 신청하고 승인나면 조합설립인가를 받게 된다.  

   재건축 경우는 구역 지정되기 전에 '안전진단'이라는 큰 장애물을 넘어야 한다. 즉, 지자체에서 '거주하는 데 안전하지 않은 상태여야 재건축을 승인하겠다'는 절차이다. A~C등급 정도는 아직 살 만한 집이므로 재건축 대상이 될 수 없고, D등급은 2차 안전진단 검사를 받아야 하고, E등급 이어야 재건축 구역 지정을 받을 수 있다. 

   재건축, 재개발 투자는 초기에 진입할수록 투자금이 적어지지만 그만큼 리스크가 크다. 즉, 조합이 설립되기 이전 단계는 투자금이 적게 들어가지만 리스크가 크다는 말이다. 추진위원회 단계에서 조합설립인가까지 10년 넘게 걸릴 수 있으며, 심지어 사업진행이 무산된 경우도 많다. 내 투자금이 오래 썩히거나, 큰 손해를 볼 일이 없어야 한다. 그래서 왠만하면 조합설립인가 이후에 투자하는 게 안전하다. 

 

본론 2: 조합설립인가 이후 투자하라

   조합이 설립되었다는 말은 재건축, 재개발 전체 과정에서 20~30% 정도 진행되었다고 보면 된다. 신축 아파트가 될 때까지 오랜 시간을 기다려야 하지만, 사업이 무산될 가능성은 낮아 진다. 이 시기에 물건을 매수하면, 시간이 지나고 사업이 진행될 수록 가격이 단계적으로 오를 것이다. 즉, 조합설립인가 매물은 시간 레버리지를 활용해서 큰 수익을 볼 수 있다. 여기서 주의할 점은 실거주 유무에 따라서 투자에 신중해야 한다. 재건축 조합설립인가 매물은 아파트는 낡았어도 주변 인프라가 좋아서 실거주하기에는 괜찮지만, 재개발 물건은 보통 노후화된 빌라에 주변 시설이 열악해서 실거주하기에 어려울 수도 있다. 이러한 점을 주의해서 자신의 상황에 맞게 투자하는 것이 중요하다. 

 

본론3: 투자시 주의사항

① '다물권자 매물' 주의하자

   '다물권자'란 '재개발 구역의 대주택자'를 의미힌다. 재개발 경우, 한 세대가 동일한 구역에 한 개 이상의 매물을 보유하고 있으면 매물의 개수와 상관없이 한 채의 아파트, 즉 한 개의 입주권만 얻는다. 한개의 재개발 구역에 2~3채를 보유하고 있어도 아파트는 한채만 나온다는 의미이다. 이런 다물권자 매물을 매수하면 조합원 자격을 얻지 못하고 현금청산 당한다.

이러한 위험요소를 줄이기 위해, 가계약을 하는 시점에서 중개사에게 다물권자 물건인지 확인하고, 계약서를 쓸 때 아래 특약을 추가해서 안전장치를 달아주는 게 좋다. 

동일 구역 내 매도인과 동일 세대 내의 모든 세대원이 본 건 부동산 외에 다른 물건이 없을을 확인하며 추후 문제가 될 경우 위 계약은 아무 조건 없이 해제할 수 있고, 이에 따른 손해는 매도인이 책임진다.

② '투기과열지구의 재건축 매물' 주의하자

   조합설립인가 이후에 투기과열지구의 재건축 매물을 매수하면 조합원 자격을 얻을 수 없다. 현재 투기과열지구는 강남, 서초, 송파, 용산이니, 재건축 투자할 때 반드시 이점을 고려해야 한다. 투기과열지구 매물은 조합설립 이후에 새 아파트 준공까지 보통 10년이 걸리므로 그동안 재산권을 행사하기 어렵다. 그러므로 10년 이상 오래 보유할 생각으로 조합설립 직전에 투자를 고려해볼 수 있다. 참고로 투기과열지구 재개발 매물은 관리처분인가 이후부터 조합원 지위 양도가 불가하다. 하지만 여러가지 조건에 따라 조합원 지위 양도가 가능할 수도 있으니, 특정 매물에 대한 조합원 지위 양도 가능 여부는 조합에 문의한 게 가장 확실하다. 그러므로 계약하기 전에 반드시 조합에 물어보도록 하자.

 

결론

   지금까지 조합설립인가 단계의 절차 및 투자시 주의사항을 설명했다. 요약하자면 아래와 같다.

• 조합설립이 되었다면 전체 사업의 30% 정도 진행된 것이다.
• 조합설립인가 이후에 매수하면 좀 더 안전한 투자가 가능하며, 장기적으로 큰 수익을 노릴 수 있다.
• 상대적으로 적은 금액으로 투자할 수 있지만 그만큼 시간 레버리지를 활용해야 한다.
• 조합설립 이후 물건을 매수할 때 투가과열지구에서 재건축 물건을 매수하더라도 입주권이 나오지 않으니 주의하자. 
• 다물권자 물건인지 확인해야하고, 조합에도 문의해서 조합원 지위 양도가 가능한지 반드시 확인해보자.

아래 포스팅에서 재건축, 재개발의 전체적인 과정 및 주의사항을 알 수 있다.

2023.08.31 - [부동산] - [부동산] 재건축, 재개발 절차 및 과정, 주의사항

[부동산] 재건축, 재개발 절차 및 과정, 주의사항

 

출처

1. 장미진 著, "'5천만 원으로 시작하는 미라클 기적의 재개발 재건축", 2023.02