용산 한남뉴타운 재개발 일정 및 투자 (1, 2 ,3 ,4 ,5 구역)

 

서론

   서울 최고의 입지는 '한강변' 유무에 따라 결정된다. 특히, 용산구 한남뉴타운은 내 집에서 한강을 훤히 내려다볼 수 있는 입지로 손꼽힌다. 그리고 현재 용산구의 재개발은 한남동을 중심으로 진행되고 있다. 한남뉴타운 주변에는 국내 최고가 아파트인 한남더힐과 나인원한남이 자리 잡고 있다. 각종 연예인과 정·재계 인사들이 이곳으로 모여든다는 사실만 보아도 한남뉴타운의 입지가 얼마나 탁월한지 잘 알 수 있다. 본 포스팅에서 한남 뉴타운 1~5 구역에 대한 재개발 일정 및 투자 현황에 대해 설명하고자 한다. 
 

본론

한남동은 앞으로는 한강이 있고 뒤로는 남산이 위치하는 배산임수의 지형이다. 반포대교를 건너면 서초구가 이어지고, 한남대교를 건너면 바로 강남구와 연결된다. 그리고 신분당선이 연장되어 동빙고역과 보광역(예정)이 신설된다는 것도 큰 이점이다. 한남동 주변에 있던 비선호 시설이 사라진다는 것도 큰 호재이다. 경부선 철도의 구간 중 하나가 "용산~서울역 마스터플랜"으로 인해 지하화 되고, 미군부대, 유엔사부지가 이전한 자리에 용산민족공원과 복합상업문화업무지구가 새롭게 들어설 예정이다. 그리고 변전소 이전에 관해서도 한국전력공사와 합의를 마친 상태이다. 
한남 뉴타운은 아래 그림과 같이 1, 2, 3, 4, 5 구역으로 나눠져 있다. 이제부터 한 구역씩 알아보자.

① 한남 1 구역
2018년에 한남 1 구역은 한남뉴타운 재개발 사업에 해제되었다. 현재 경리단길처럼 상가들이 입주한 상태이다. 
2020년에 들어 소유주들로 인해 뉴타운 사업에 대한 여론이 찬성으로 돌아서면서 추진단체가 설립되었다. 2020년 8.4 부동산 대책에 따라 정부는 공공 재개발 사업을 추진하고 있는데, 소유주들의 동의율이 굉장히 높아 시범사업으로 지정될 가능성이 높았지만, 공공 재개발 심사에서 탈락되었다. 이후 재개발에 찬성하는 소유자들을 중심으로 민간 재개발 사업을 추진하고 있다. 
 
② 한남 2 구역
보광초등학교 존치를 확정하며 건축심의를 통과한 한남 2 구역은 지하철 6호선인 이태원역을 누릴 수 있는 역세권이다. 서울 재개발 단지에 의무적으로 적용되는 '임대주택 30% 비율' 조건을 피했다는 것도 큰 장점이다. 2020년 9월부터 강화된 서울 재개발 임대주택 의무 비율은 여러 개발의 사업성을 크게 떨어뜨리고 있다. 그래서 30% 조건을 피해 15%만 가져갔다는 사실만으로도 한남 2 구역의 사업성은 크게 보장받을 수 있게 되었다. 2022년 11월 5일에 한남 2 구역 시공사는 대우건설로 선정되어 "한남 써밋"으로 지어질 예정이다. 지하 6층~지상 14층 최고 높이 40.5m, 30개 동 아파트 (1,537 가구) 및 복리시설이 들어설 예정이다. 
 
③ 한남 3 구역
197개 동 (지하6층 ~지상 22층), 5,816 가구 (임대 876 가구)와 근린생활시설이 들어설 예정이다. 
2019년 3월 말 용산구로부터 사업시행인가를 받았다. 그리고 2023년에 관리처분 인가를 받았고, 2023년 8월 24일에 한남 3 구역 조합은 우리은행과 단독으로 이주비 대출 협정을 맺었다. 그래서 한남 3 구역은 2023년 10월부터 이주를 시작하고 1~2년 이후에 전면 철거를 돌입할 예정이다. 한남 3 구역 시공사는 현대건설이며, 단지명은 '디에이치 한남'이다. 한남 3 구역은 한강을 조망할 수 있는 세대가 나온다는 장점이 있다. 하지만 구역 내 급격한 경사가 단점으로 지적되지만 평탄화 작업을 통해 어느 정도 해결할 수 있을 것으로 보인다. 현대 건설은 확장사업비를 제시하며 조 단위의 수주를 따냈고, 단지 내 현대백화점 수준의 스트리트 상가를 입점한다는 공약으로 시공사로 선정되었다. 
 
④ 한남 4 구역
아직 초기 단계로 재개발이 진행되고 있다. 2021년 4월 새 조합장이 선정되었고, 2022년 11월에 재정비 변경안이 통과되어 신동아파밀리에아파트도 전면 재개발로 포함되었다. 따라서 용적률 226% 최고 23층 아파트 2,167 가구가 들어설 계획이다. 현재 한남 뉴타운 중에서 한남 4 구역이 조합원 수가 가장 적어 사업성이 가장 좋다. 그리고 현재 공사 중인 신분당선 보광역에서도 가장 가까워 교통에도 유리하다. 현재 현대건설, GS 건설, 포스코이앤씨, 삼성물산, DL이앤씨 등 대형건설사에서 시공사로 선정되기 위해 논독들이고 있다. 
 
⑤ 한남 5 구역
입지가 가장 탁월한 곳은 한남 5 구역이다. 한강을 가장 넓게 접하고 있는 구역으로, 한남뉴타운 구역 중에서 가장 많은 세대가 한강뷰를 누릴 수 있다. 신분당선 동빙고역세권(예정)에 해당하며, 서빙고초등학교, 한강중학교, 오신중·고등학교를 끼고 있어 교육환경에 가장 좋은 지역에 속한다. 변전소 이전 문제로 그동안 사업이 원활하게 진행되지 못했으나, 한국전력공사와 합의하여 다시 재개발 사업에 속도가 붙은 상황이다. 2021년 10월 재정비촉진계획이 촉진되었고, 해발 90m 이하로 최고 23층 이하의 아파트가 지어질 예정이다. 용적률은 219.4%를 적용해서 2,555 가구(임대 포함)로 구성될 예정이다.  
 

결론

재개발 사업 이후 용산구 한남동은 서울을 넘어 전국에서 큰 인기를 얻어 큰 수요를 불러일으킬 것으로 보인다. 그리고 용산구 동부 이촌동에서는 재건축 사업을 활발하게 진행되고 있다. 아래 포스팅에서 자세한 내용을 확인할 수 있다. 
2023.10.20 - [부동산] - [용산구 동부이촌동] 아파트 재건축, 리모델링 현황

[용산구 동부이촌동] 아파트 재건축, 리모델링 현황

출처

1. 정지영 著, "대한민국 재건축 재개발 지도", 2021.08
2. 나무위키, "한남뉴타운", 2023.08.25
3. 뉴스원, "'강북 노른자' 한남3구역 1만세대 10월 이주…"전셋값 영향 제한적"", 2023.08.24
4. 에너지 경제, "물밑 수주전 뜨거운 한남4구역, 누가 깃발 꽂을까?", 2023.08.01